不动产物权变动登记的效力研究论文

       摘要：不动产登记在不同立法体例中对不动产物权的作用是不同的。因此,充分认识我国物权立法体例下不动产登记的效力,对于理解不动产登记的必要性,具有重要的意义。
       关键字：　不动产物权、登记效力、物权法研究论文
 

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       不动产登记在物权法中占有重要的地位,所谓不动产登记,即经权利人申请国家登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。[1]我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式。[2]债权合同的效力是独立存在的,只要符合《民法通则》第55条规定的条件,债权合同就生效。也就是说,不动产物权变动合同的生效只需要具备以下三个条件: (1)行为人具有相应的行为能力;(2)意思表示真实; (3)不违反法律或者社会公共利益。它不受物权能否变动,物权是否变动的影响。即使物权不能变动,债权合同仍然有效。[3]我国《物权法》实施后,正式确立了我国的不动产物权登记模式。在这种物权登记模式下,我国的不动产登记具有以下效力:
       一、公示效力
      在物权法的一般原则中,公示原则发挥着核心作用。所谓物权公示原则,即指物权的变动必须以一种客观且被法律认定的方式加以展示,从而获得社会和法律认可的效力。将物权变动的事实通过一定方法向社会公开,是为了使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全。由于物权属于对世权,其效力及于不特定的任何人,因此,如果物权的变动不采用一定的公示方式昭示于众,则不动产物权归属不明,必将有害交易安全。我国《物权法》第一章第6条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”,这一规定从原则上规定了不动产物权应当公示,公示方法为不动产登记。设立不动产登记制度的主要目的也在于公示,即通过登记向社会公开不动产物权归属及变动情况,使公众充分了解物权的不特定状态,使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准。也就是说,物权公示,最根本的作用是给物权的各种变动提供统一的、有公信力的法律基础。不动产登记的公示力,对权利人来讲,发挥着确权归属的作用,它使不动产物权能够按其意志发生设立、移转、变更及消灭的效力;对第三人而言,登记则使他们知悉物权归属及变动状况,帮助他们了解谁是真的权利人,物权是否设有负担等等,为其将要发生的法律关系提供法律基础,从而维护交易秩序和交易安全。
       二、生效要件
      法律行为的生效要件是法律价值判断的具体化和标准,是指那些旨在通过法律上的价值判断,衡量法律行为是否符合法律价值体系,从而决定其是否发生当事人所预想的法律效果的要素。我国《物权法》第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见,在我国,不动产登记具有使不动产物权变动能否生效的效力。即不动产物权设立、变更、转让和消灭,只有经依法登记,才能发生物权变动的效果,不经登记,法律不认可该物权变动。在我国,登记不仅具备针对第三人的公示对抗作用,而且同时具有决定当事人能否按其意愿设立、变更、转让和消灭不动产物的作用,故登记在一定条件下,实际上是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件。在认识不动产登记是物权变动的生效要件时,我们必须划清生效要件与成立要件的区别。即判断物权的变动是否成就,必须按照不动产物权变动的事实或行为是否符合法律规定的要件予以判断。我国《物权法》第9条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”这里规定的登记,即为物权变动的生效要件。而关于物权变动的成立要件,我国《物权法》第28、29、30条分别规定了因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力;因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力;因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。也即,引起物权设立、变更、转让或者消灭的事实或行为只要满足或符合《物权法》第28、29、30条的规定,即可产生法律认可的物权变动的后果,这些所谓的事实与行为,即是产生法律认可的物权变动的成立要件。而在这类物权变动中,只要形成法律认可的物权变动的成立要件,就会产生物权变动的实际效果。不过,由此变动形成的物权要进行流转,仍需完成相应的公示形式,否则,在债权形式主义模式下,法律不允许权利人进行处分。
       三、公信力
     不动产登记产生的公信力,是指一旦当事人变更物权时依据法律的规定进行了公示,则即使依公示方法表现出来的物权事实上并不存在或有瑕疵。但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果,以保护交易安全。不动产登记产生了物权的公信力,主要表现为两方面:一是不动产一经登记,其记载的权利人在法律上便被推定为真正的权利人,如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵,对于信赖该物权存在已从事了物权交易的善意第三人,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说,不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利,并赋予其公信力,即使已登记公示的物权并不存在,法律上也认为该物权存在。其次,基于登记的公信力,凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人,在没有相反的证证明知道或应当知道不动产登记簿上记载的权利人并非真正的权利人时,都应当推定其具有善意,其与权利人进行的交易,都应当受到法律的保护。当然,承认登记的公信力并非意味着法律对真正权利人的利益漠视,权利人利益受损,仍可寻得法律救济。我国《物权法》第21条规定:“当事人提供虚假材料申请登记,给他人任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”此外,我国《物权法》第19条还通过设置更正登记、异议登记的程序,来保障权利人的合法利益。当然,法律赋予登记以公信力,旨在保护善意第三人的利益,如果第三人明知该登记错误而为民事行为则不产生法律效力,即登记物权推定正确的效力依法理不及于恶意第三人。

                           参考文献:
[1]孙宪忠.论不动产物权登记[J].中国法学, 1996, (5).
[2]王利明.关于债权合同与物权及合同无效与撤销权的关系[J].判解研究, 2001, (4).
[3]黄松有.《中华人民共和国物权法》条文理解与适用[M].北京:人民法院出版社, 2007.